Bauträgervertrag und MaBV: Worauf Erwerber beim Kauf vom Bauträger achten müssen

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger ist für viele die größte Investition ihres Lebens und zugleich besonders risikoreich. Der Erwerber zahlt, während das Bauwerk erst entsteht, und trägt das Risiko, dass der Bauträger in Schwierigkeiten gerät. Der Gesetzgeber hat dieses Geschäft deshalb engmaschig reguliert. Wer die Schutzmechanismen des Bauträgervertrags und der MaBV kennt, kann sein Geld absichern und Fallstricke vermeiden.

1. Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag verbindet zwei Geschäfte in einer Urkunde: die Verpflichtung des Bauträgers, dem Erwerber das Eigentum an einem Grundstück oder einer Wohnung zu verschaffen, und die Verpflichtung, darauf ein Bauwerk zu errichten oder zu sanieren. Seit der Reform 2018 ist der Vertragstyp in § 650u BGB ausdrücklich geregelt.

Rechtlich gelten für die Errichtung des Bauwerks die Vorschriften des Werkvertrags, für die Übertragung des Grundstücks die Vorschriften des Kaufrechts. Weil ein Grundstück betroffen ist, bedarf der Bauträgervertrag stets der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB).

Hinweis: Anders als beim reinen Hausbau auf eigenem Grundstück erwirbt der Käufer beim Bauträger das Grundstück und das Gebäude aus einer Hand. Das schafft Bequemlichkeit, verlagert aber das Fertigstellungsrisiko auf eine einzige Vertragspartei.

2. Die MaBV als Schutzschild des Erwerbers

Den zentralen Schutz vor dem Verlust der Vorauszahlungen bietet die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Sie ist Gewerberecht und bindet den Bauträger. Ihr Kern ist die Regel, dass der Bauträger Zahlungen des Erwerbers erst entgegennehmen oder sich versprechen lassen darf, wenn bestimmte Sicherungen erfüllt sind.

Nach § 3 MaBV müssen unter anderem folgende Voraussetzungen vorliegen, bevor der Bauträger eine erste Rate verlangen darf:

• Wirksamer Vertrag: Der Bauträgervertrag ist rechtswirksam und etwaige Rücktrittsrechte sind nicht mehr ausübbar.
• Auflassungsvormerkung: Zugunsten des Erwerbers ist eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, die seinen Eigentumsverschaffungsanspruch sichert.
• Lastenfreistellung: Die Freistellung des Grundstücks von nicht übernommenen Belastungen ist gesichert, etwa durch eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank.
• Baugenehmigung: Die Baugenehmigung liegt vor oder es ist sichergestellt, dass mit dem Bau begonnen werden darf.

Achtung: Verlangt der Bauträger Zahlungen, ohne dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, verstößt er gegen die MaBV. Solche Vorauszahlungsklauseln sind unwirksam, und der Erwerber kann bereits geleistete Zahlungen unter Umständen zurückfordern.

3. Ratenzahlung nach Baufortschritt

Sind die Voraussetzungen erfüllt, darf der Bauträger die Vergütung nur in Raten entsprechend dem Baufortschritt verlangen. § 3 Abs. 2 MaBV gibt einen Katalog von Teilbeträgen vor, die bestimmten Bauphasen zugeordnet sind, etwa nach Beginn der Erdarbeiten, nach Rohbaufertigstellung, nach Fertigstellung der Dachflächen oder nach Bezugsfertigkeit.

Der Bauträger darf die Gesamtvergütung in höchstens sieben Teilbeträgen abrufen und jeden Teilbetrag erst, wenn der zugehörige Bauabschnitt erreicht ist. Damit wird verhindert, dass der Erwerber dem Baufortschritt zu weit vorauszahlt.

Praxishinweis: Prüfen Sie jede Ratenanforderung daran, ob der zugehörige Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist. Zahlen Sie keine Rate, bevor die Leistung erbracht ist, und lassen Sie den Baufortschritt im Zweifel sachverständig bestätigen.

4. Die Alternative: Sicherheit nach § 7 MaBV

Statt der Ratenzahlung nach Baufortschritt kann der Bauträger auch dann Zahlungen verlangen, wenn er dem Erwerber eine Sicherheit für die Erfüllung seiner Verpflichtungen stellt, regelmäßig eine Bankbürgschaft (§ 7 MaBV). Diese Bürgschaft sichert die Rückzahlung der geleisteten Beträge für den Fall, dass der Bauträger nicht erfüllt.

Diese Variante verschafft dem Erwerber Sicherheit unabhängig vom Baufortschritt, ist in der Praxis aber seltener, weil sie den Bauträger mit Bürgschaftskosten belastet.

5. Was passiert bei Insolvenz des Bauträgers?

Die größte Gefahr für den Erwerber ist die Insolvenz des Bauträgers während der Bauphase. Gerade hier zeigt sich der Wert der MaBV: Wer nur nach echtem Baufortschritt gezahlt hat, hat für sein Geld immer einen entsprechenden Gegenwert in Gestalt des errichteten Bauwerks erhalten.

Die Auflassungsvormerkung sichert zudem den Anspruch des Erwerbers auf Eigentumsübertragung auch in der Insolvenz. Wer dagegen entgegen der MaBV vorausgezahlt hat, steht im Insolvenzfall häufig mit leeren Händen da.

Tipp: Die strikte Einhaltung der MaBV-Zahlungsregeln ist der wirksamste Schutz gegen das Insolvenzrisiko. Lassen Sie sich von einer scheinbar attraktiven Vorauszahlung gegen Rabatt nicht zu einem Verzicht auf diesen Schutz verleiten.

6. Mängelrechte und Abnahme beim Bauträger

Für Mängel am errichteten Bauwerk gelten die werkvertraglichen Mängelrechte. Der Erwerber kann also Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz verlangen, dazu unser Beitrag Baumängel: Rechte und Verjährung.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Abnahme. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist zwischen dem Sondereigentum der einzelnen Wohnung und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Klauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf einen vom Bauträger bestimmten Dritten übertragen, sind häufig unwirksam. Welche Folgen die Abnahme insgesamt auslöst, erläutert unser Beitrag Abnahme im Bauvertrag.

Achtung: Unterschreiben Sie keine Abnahme, ohne das Objekt und das Gemeinschaftseigentum gründlich, möglichst mit sachverständiger Begleitung, geprüft zu haben. Mit der Abnahme beginnt die Verjährung und kehrt sich die Beweislast um.

7. Was Sie als Erwerber beachten sollten

• Vertrag vor Beurkundung prüfen lassen, insbesondere die Zahlungs- und Abnahmeklauseln.
• Nur nach echtem Baufortschritt zahlen und Ratenanforderungen genau kontrollieren.
• Auflassungsvormerkung und Freistellung vor der ersten Zahlung sicherstellen.
• Keine MaBV-widrigen Vorauszahlungen leisten, auch nicht gegen Nachlass.
• Abnahme sorgfältig vorbereiten und Mängel vorbehalten.

8. Fazit

• Der Bauträgervertrag verbindet Grundstückskauf und Bauerrichtung und bedarf der notariellen Beurkundung.
• Die MaBV schützt den Erwerber, indem sie Zahlungen an Sicherungen und Baufortschritt knüpft.
• Erste Zahlungen darf der Bauträger erst nach Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung verlangen.
• Die Vergütung ist in höchstens sieben Teilbeträgen nach Baufortschritt abrufbar, alternativ gegen Sicherheit nach § 7 MaBV.
• Wer nur nach Baufortschritt zahlt, ist gegen die Insolvenz des Bauträgers weitgehend abgesichert.
• Für Mängel gelten die werkvertraglichen Rechte; die Abnahme ist sorgfältig vorzubereiten.