Immobilien im Nachlass – erben, halten, verkaufen

In den meisten wirtschaftlich bedeutsamen Nachlässen liegt der wesentliche Wert in Grundbesitz. Damit entstehen sofort Fragen, die keinen Aufschub dulden: Wer darf über das Objekt entscheiden, wer trägt Zinsen, Grundsteuer und Versicherung, wie werden Mietverhältnisse fortgeführt und wie wird ein Miterbe abgefunden, der selbst darin wohnt. Parallel läuft die steuerliche Uhr, denn Anzeigepflichten und Steuerbefreiungen sind an Fristen gebunden.

Weil die Immobilienwerte in Bayern in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, hat sich das wirtschaftliche Gewicht dieser Fragen verschoben. Objekte, die früher unterhalb der Freibeträge blieben, lösen heute Erbschaftsteuer aus, und Pflichtteilsansprüche, die sich an ihrem Wert bemessen, sind ohne Fremdfinanzierung oft nicht zu erfüllen.

Dieser Beitrag richtet sich an Alleinerben und Miterben, die Grundbesitz geerbt haben, sowie an Eigentümer, die eine Immobilie mit Blick auf den Erbfall übertragen wollen. Unser Schwerpunkt liegt auf Objekten mit erheblichem Wert, insbesondere bei vermieteten Objekten, Mehrfamilienhäusern und Grundbesitz im Betriebsvermögen.

Was bedeutet der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen?

Mit dem Erbfall geht das Eigentum kraft Gesetzes auf den Erben oder die Erbengemeinschaft über (§ 1922 BGB). Eine Auflassung ist nicht erforderlich, das Grundbuch wird lediglich berichtigt. Bis zur Berichtigung ist das Grundbuch unrichtig, was Verfügungen erschwert und im Verhältnis zu Banken und Mietern regelmäßig zu Verzögerungen führt.

Sind mehrere Erben vorhanden, gehört die Immobilie der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand. Kein Miterbe ist Eigentümer eines Bruchteils, und über das Grundstück kann nur gemeinschaftlich verfügt werden (§ 2040 BGB). Ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen können dagegen mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 2038 BGB). Aus dieser Aufteilung entsteht der typische Konflikt: Einer will verkaufen, einer will halten, einer bewohnt das Objekt.

Rechtlicher Rahmen

Für die Grundbuchberichtigung genügt der Nachweis der Erbfolge (§ 35 GBO). Liegt ein notarielles Testament nebst Eröffnungsniederschrift vor, ist ein Erbschein in aller Regel entbehrlich; bei eigenhändigen Testamenten und gesetzlicher Erbfolge wird er benötigt. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fallen dafür nach dem Kostenverzeichnis zum GNotKG keine Gebühren an. Diese Frist wird in der Praxis häufig versäumt.

Der Erwerb von Todes wegen ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Ebenfalls befreit ist der Erwerb eines Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Erbschaftsteuerlich sind die Bewertung nach den §§ 176 ff. BewG, der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG, die Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG sowie der Bewertungsabschlag für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nach § 13d ErbStG maßgeblich.

Aktuelle Entwicklungen: Bewertung unter Druck

Vier Punkte prägen derzeit die Praxis:

Praxishinweis: Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Wer den Antrag verschleppt, zahlt später eine Gebühr, die sich nach dem Grundstückswert bemisst, ohne einen Vorteil davon zu haben.

Die Grundlagen im Überblick

Vier Fragen bestimmen jeden Immobiliennachlass:

Die vierte Frage entscheidet oft über den wirtschaftlichen Erfolg. Zwei zivilrechtlich gleichwertige Wege können steuerlich weit auseinanderliegen.

Grundbuch, Nachweise und laufende Verwaltung

Nach dem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs zu beantragen. Erforderlich sind der Erbnachweis und die Bewilligung beziehungsweise der Berichtigungsantrag. Bei einer Erbengemeinschaft werden zunächst alle Miterben mit dem Zusatz der Erbengemeinschaft eingetragen; die endgültige Zuordnung erfolgt erst mit der Auseinandersetzung.

Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, die Erben treten als Vermieter ein. Mieterhöhungen, Kündigungen und Betriebskostenabrechnungen müssen von allen Miterben oder aufgrund wirksamer Bevollmächtigung erklärt werden; Fehler in der Vermieterstellung führen regelmäßig zur Unwirksamkeit. Ebenso gehen die Verkehrssicherungspflichten auf die Erben über, mit allen Haftungsfolgen bei Vernachlässigung.

Achtung: Solange die Vermieterstellung nicht sauber geklärt ist, sollten keine Kündigungen und keine Mieterhöhungen erklärt werden. Eine unwirksame Erklärung verbraucht die Gelegenheit und schafft Beweisprobleme.

Die Immobilie in der Erbengemeinschaft

Nutzt ein Miterbe das Objekt allein, schuldet er den übrigen regelmäßig einen Ausgleich, sobald eine Neuregelung der Nutzung verlangt wurde. Mieteinnahmen stehen der Erbengemeinschaft zu und sind nach Quoten zu verteilen, Lasten und Erhaltungsaufwendungen sind aus dem Nachlass zu tragen. Wer aus eigenen Mitteln zahlt, hat Ersatzansprüche, die bei der Teilung verrechnet werden. Diese Positionen summieren sich über Jahre und sollten von Beginn an dokumentiert werden.

Für die Beendigung stehen die einvernehmliche Auseinandersetzung, die Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung, der Verkauf an einen Dritten und die Teilungsversteigerung nach den §§ 180 ff. ZVG zur Verfügung. Ausführlich dazu unsere Seite zur Erbengemeinschaft.

Steuerliche Fallstricke

Familienheim. Der Erwerb der selbstgenutzten Wohnung durch den überlebenden Ehegatten ist steuerfrei, wenn er sie unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzt und zehn Jahre lang selbst bewohnt. Für Kinder gilt die Befreiung zusätzlich nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Wird die Selbstnutzung innerhalb der Frist aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen.

Vermietete Wohnimmobilien. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke ist nur ein Teil des Werts anzusetzen (§ 13d ErbStG). Der Abschlag greift nicht bei gewerblich genutzten Objekten.

Spekulationsfrist. Der Erbe tritt in die Besitzzeit des Erblassers ein. Wird das Objekt innerhalb von zehn Jahren seit dessen Anschaffung veräußert, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG entstehen. Vor jedem Verkauf ist deshalb das Anschaffungsdatum des Erblassers zu prüfen.

Bewertung. Weicht der vom Finanzamt angesetzte Wert vom tatsächlichen Verkehrswert ab, kann der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden (§ 198 BewG), etwa durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnah erzielten Kaufpreis.

Wichtig: Die steuerliche und die zivilrechtliche Bewertung sind zwei verschiedene Dinge. Ein für die Erbschaftsteuer erfolgreich gedrückter Wert kann im Pflichtteilsstreit gegen Sie verwendet werden, weil dort der Verkehrswert maßgeblich ist. Beide Verfahren gehören in eine Hand.

Typische Risikofelder und wie sie sich vermeiden lassen

Verschleppte Grundbuchberichtigung. Kostet unnötig Gebühren und blockiert Finanzierungen und Verkäufe.

Unklare Vermieterstellung. Führt zu unwirksamen Kündigungen, fehlerhaften Abrechnungen und Streit mit Mietern.

Vernachlässigte Instandhaltung. In blockierten Erbengemeinschaften wird nichts entschieden. Der Wertverlust trifft am Ende alle Beteiligten.

Verkauf ohne steuerliche Vorprüfung. Spekulationsfrist, Familienheimbefreiung und Nachversteuerung werden regelmäßig zu spät geprüft.

Unversicherte Objekte. Gebäudeversicherungen können nach einem Eigentümerwechsel oder bei Leerstand eingeschränkt sein. Der Versicherungsschutz sollte früh überprüft werden.

Was Erben jetzt tun sollten

Erbnachweis beschaffen und Grundbuch berichtigen lassen. Innerhalb der Zweijahresfrist ist das gebührenfrei.

Unterlagen sichern. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Darlehensverträge, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen, Versicherungspolicen und Nachweise zum Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.

Zahlungen und Nutzungen dokumentieren. Wer welche Lasten trägt und wer Erträge vereinnahmt, entscheidet später über die Verrechnung.

Vor dem Verkauf steuerlich prüfen lassen. Ein Verkauf lässt sich nicht rückgängig machen, eine Steuerfolge oft nicht mehr korrigieren.

Wir vertreten Ihre Interessen

Wir begleiten Immobiliennachlässe von der Grundbuchberichtigung über die laufende Verwaltung und die Auseinandersetzung unter Miterben bis zur Verwertung. Wir prüfen Bewertungen, führen Einsprüche gegen Feststellungsbescheide, gestalten Übernahme- und Abfindungslösungen und vertreten Sie in der Teilungsversteigerung. Die steuerliche Seite bearbeiten wir im selben Mandat über unser Rechtsgebiet Steuerrecht: vorausschauend, spezialisiert und mit Durchsetzungskraft.