Grunderwerbsteuer bei Share Deals (§ 1 Abs. 2b und Abs. 3 GrEStG): Wann der Anteilskauf Steuer auslöst

Wer ein Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Lange ließ sich diese Belastung vermeiden, indem nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft übertragen wurden, der sogenannte Share Deal. Mit der Reform 2021 hat der Gesetzgeber diese Gestaltung deutlich eingeschränkt. Für Unternehmenskäufe, Umstrukturierungen und Immobilientransaktionen ist die Grunderwerbsteuer damit zu einem zentralen Prüfungspunkt geworden.

1. Asset Deal und Share Deal

Beim Asset Deal wird das Grundstück unmittelbar übertragen; das löst nach § 1 Abs. 1 GrEStG Grunderwerbsteuer aus. Beim Share Deal werden dagegen Anteile an einer Gesellschaft übertragen, die Grundbesitz hält. Wirtschaftlich wechselt das Grundstück den Eigentümer, zivilrechtlich bleibt es bei der Gesellschaft. Genau an diesem Auseinanderfallen setzen die Ergänzungstatbestände des § 1 GrEStG an.

2. Die Reform 2021: strengere Grenzen

Zum 1. Juli 2021 hat der Gesetzgeber die Regeln für Share Deals verschärft. Die wichtigsten Änderungen:

• Absenkung der Beteiligungsgrenze: Die maßgebliche Schwelle wurde von 95 Prozent auf 90 Prozent gesenkt.
• Verlängerung der Fristen: Die relevanten Betrachtungszeiträume wurden von fünf auf zehn Jahre verlängert.
• Neuer Tatbestand für Kapitalgesellschaften: Der neue § 1 Abs. 2b GrEStG erfasst nun auch den Gesellschafterwechsel bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften.

Damit sind Gestaltungen, die früher knapp unterhalb der 95-Prozent-Grenze blieben, heute deutlich schwieriger geworden.

3. Die zentralen Tatbestände im Überblick

• § 1 Abs. 2a GrEStG: Ändert sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft dergestalt, dass mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als steuerbarer Erwerb.
• § 1 Abs. 2b GrEStG: Die entsprechende Regel für grundbesitzende Kapitalgesellschaften. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter über, wird Grunderwerbsteuer ausgelöst.
• § 1 Abs. 3 GrEStG: Erfasst die Anteilsvereinigung, also das unmittelbare oder mittelbare Zusammenführen von mindestens 90 Prozent der Anteile in einer Hand.
• § 1 Abs. 3a GrEStG: Ergänzt die Anteilsvereinigung um die wirtschaftliche Betrachtung über § 1 Abs. 3 hinaus.

Hinweis: Die Tatbestände stehen in einem komplexen Verhältnis zueinander. Ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer entsteht, hängt von der konkreten Beteiligungs- und Erwerbsstruktur ab und sollte vor jeder Transaktion sorgfältig geprüft werden.

4. Bemessungsgrundlage und Anzeigepflichten

Bemessungsgrundlage ist bei den Ergänzungstatbeständen regelmäßig der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, nicht der Kaufpreis der Anteile. Das kann zu erheblichen Steuerbeträgen führen, zumal die Steuersätze der Länder zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegen.

Zu beachten sind zudem strenge Anzeigepflichten nach den §§ 18 bis 20 GrEStG. Anteilsübertragungen und Gesellschafterwechsel, die einen Ergänzungstatbestand erfüllen, müssen fristgerecht dem Finanzamt angezeigt werden. Versäumnisse können nicht nur steuerliche Nachteile, sondern auch Bußgeld- oder Straffolgen nach sich ziehen.

Achtung: Die Grunderwerbsteuer ist bei Umstrukturierungen eng mit gesellschaftsrechtlichen Fragen verzahnt. Für die gesellschaftsrechtliche Gestaltung von Anteilsübertragungen und Umwandlungen bietet unser Rechtsgebiet Gesellschaftsrecht weiterführende Informationen.

5. Gestaltungsmöglichkeiten nach der Reform

Die klassische Gestaltung, knapp unter der Beteiligungsgrenze zu bleiben und einen Mitgesellschafter mit einer Restquote zu beteiligen, ist durch die Absenkung auf 90 Prozent und die Verlängerung auf zehn Jahre risikoreicher geworden. Wer eine solche Struktur wählt, muss die Beteiligung über den gesamten Zehnjahreszeitraum halten und sorgfältig überwachen.

Es bestehen weiterhin Steuerbefreiungen, etwa für bestimmte Übertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern sowie im Konzern. Die zugehörigen Vor- und Nachbehaltensfristen wurden allerdings ebenfalls auf zehn Jahre verlängert. Eine belastbare Gestaltung erfordert deshalb eine langfristige Planung.

6. Bedeutung für Käufer und Verkäufer

Für Käufer ist die Grunderwerbsteuer ein erheblicher Kostenfaktor, der die Transaktionsstruktur mitbestimmt. Für Verkäufer ist wichtig, dass ungeplante Gesellschafterwechsel innerhalb der Zehnjahresfrist nachträglich Steuer auslösen können. In Unternehmenskaufverträgen sollten die grunderwerbsteuerlichen Folgen und Anzeigepflichten deshalb ausdrücklich geregelt werden.

7. Fazit

• Share Deals werden über die Ergänzungstatbestände des § 1 GrEStG erfasst, wenn Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften übergehen.
• Seit der Reform 2021 gilt die abgesenkte Grenze von 90 Prozent und ein verlängerter Betrachtungszeitraum von zehn Jahren.
• Der neue § 1 Abs. 2b GrEStG erfasst nun auch den Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften.
• Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der Grundbesitzwert; es bestehen strenge Anzeigepflichten.
• Klassische Gestaltungen sind risikoreicher geworden und erfordern langfristige Planung.
• Grunderwerbsteuerliche Folgen sollten in Unternehmenskaufverträgen ausdrücklich geregelt werden.

‍