Mieteinnahmen nicht angegeben? So gelingt die Nacherklärung über die Selbstanzeige

Nicht erklärte Mieteinnahmen sind einer der häufigsten Auslöser für ein Steuerstrafverfahren – oft, ohne dass dem Vermieter die Tragweite bewusst war. Wer eine Wohnung vermietet, eine Ferienwohnung über Plattformen anbietet oder ein Zimmer untervermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte. Bleiben diese in der Steuererklärung unerwähnt, hilft nur eine vollständige Nacherklärung über die Selbstanzeige nach § 371 AO, um Straffreiheit zu erreichen.

1. Wann Mieteinnahmen steuerpflichtig sind

Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien gehören zu den Einkünften nach § 21 EStG. Steuerpflichtig ist grundsätzlich jede entgeltliche Überlassung von Wohn- oder Geschäftsraum – unabhängig davon, ob es sich um eine dauerhafte Vermietung, eine Ferienwohnung oder die kurzfristige Untervermietung handelt.

Versteuert wird der Überschuss: die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten. Auch wenn am Ende ein Verlust steht, sind die Einnahmen erklärungspflichtig. Wer sie verschweigt, begeht eine Steuerhinterziehung nach § 370 AO, sobald dadurch Steuern verkürzt werden.

Hinweis: Eine verbreitete Fehlannahme lautet, kleine oder gelegentliche Mieteinnahmen seien „steuerfrei". Das ist falsch. Es gibt für private Vermietung keine generelle Bagatellgrenze.

2. Typische Fallgruppen

In der Beratungspraxis tauchen vor allem diese Konstellationen auf:

• Dauervermietung einer Zweitimmobilie, deren Erträge nie in der Erklärung auftauchten.
• Ferienwohnung, die wochenweise vermietet wird – häufig über Buchungsportale, deren Daten dem Finanzamt zunehmend bekannt werden.
• Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking, oft als vermeintlich harmloses Nebeneinkommen.
• Untervermietung einzelner Zimmer oder der gesamten Wohnung während längerer Abwesenheit.
• Vermietung im Ausland, etwa einer Ferienimmobilie in Spanien oder Italien, deren Erträge im Rahmen der unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland anzugeben sind.

Achtung: Kurzzeitvermieter unterschätzen häufig, dass das Finanzamt über den automatischen Plattformdatenabgleich nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz an die Buchungs- und Umsatzdaten gelangt. Die Wahrscheinlichkeit der Entdeckung ist deutlich gestiegen.

3. Wann aus der Vermietung ein Gewerbe wird

Bei reiner Vermietung handelt es sich grundsätzlich um private Vermögensverwaltung. Bei Ferienwohnungen mit hotelähnlichen Zusatzleistungen – etwa Reinigung während des Aufenthalts, Bettwäschewechsel, Rezeption – kann jedoch ein Gewerbebetrieb vorliegen. Dann fallen unter Umständen auch Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an.

Die kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerlich nicht steuerfrei. Wer regelmäßig kurzzeitvermietet und die Kleinunternehmergrenze überschreitet, schuldet Umsatzsteuer. In diesen Fällen ist neben der Einkommensteuer eine zweite Steuerart betroffen.

Hinweis: Sind mehrere Steuerarten betroffen, ist für jede eine eigene vollständige Selbstanzeige erforderlich. Eine Nacherklärung, die nur die Einkommensteuer erfasst, lässt die Umsatzsteuer ungeschützt.

4. Die Selbstanzeige nach § 371 AO

Die strafbefreiende Selbstanzeige ermöglicht es, verschwiegene Mieteinnahmen ohne Strafe nachzuerklären. Voraussetzung ist, dass alle unrichtigen oder unvollständigen Angaben einer Steuerart vollständig berichtigt werden und die hinterzogenen Steuern samt Zinsen fristgerecht nachgezahlt werden.

Es gilt das Vollständigkeitsgebot: Erfasst werden müssen alle strafrechtlich noch nicht verjährten Veranlagungszeiträume, mindestens jedoch die letzten zehn Kalenderjahre (§ 371 Abs. 1 AO). Wer nur die letzten beiden Jahre nacherklärt, die früheren aber verschweigt, riskiert die Unwirksamkeit.

Tipp: Werbungskosten dürfen und sollten in der Nacherklärung mit angesetzt werden – Abschreibung, Finanzierungszinsen, Instandhaltung, Verwaltungskosten. Sie mindern die nachzuzahlende Steuer erheblich. Belege der letzten Jahre sind dafür unerlässlich.

5. Sperrgründe

Die Straffreiheit entfällt, wenn ein Sperrgrund nach § 371 Abs. 2 AO eingetreten ist, insbesondere:

• Bekanntgabe einer Prüfungsanordnung,
• Bekanntgabe der Einleitung eines Steuerstrafverfahrens,
• Entdeckung der Tat, mit der der Steuerpflichtige rechnen musste – etwa durch eine Kontrollmitteilung aus dem Plattformdatenabgleich,
• Hinterziehungsbetrag über 25.000 Euro je Tat (dann Zuschlag nach § 398a AO).

Achtung: Erhält ein Vermieter ein Schreiben, in dem das Finanzamt gezielt nach Vermietungseinkünften oder Plattformeinnahmen fragt, kann die Tat bereits als entdeckt gelten. Dann muss vor jeder Reaktion anwaltlicher Rat eingeholt werden.

6. Nachzahlung und Zinsen

Straffreiheit tritt erst mit der fristgerechten Nachzahlung der hinterzogenen Steuer und der Hinterziehungszinsen ein. Diese betragen 0,5 Prozent pro Monat, also 6 Prozent jährlich (§ 235 i.V.m. § 238 AO). Über mehrere Jahre summiert sich das zu einem erheblichen Betrag.

Bei einem Hinterziehungsbetrag über 25.000 Euro je Tat kommt ein Zuschlag nach § 398a AO hinzu (10 bis 20 Prozent je nach Höhe). Die Liquidität für Steuer, Zinsen und gegebenenfalls Zuschlag sollte vor Abgabe gesichert sein.

7. Abgrenzung: Berichtigung nach § 153 AO oder Selbstanzeige?

Nicht jede nachträgliche Korrektur ist eine Selbstanzeige. Wer erst nachträglich erkennt, dass eine ursprünglich in gutem Glauben abgegebene Erklärung unrichtig war – etwa weil eine Mieteinnahme schlicht übersehen wurde –, ist nach § 153 AO zur unverzüglichen Berichtigung verpflichtet. Dann fehlt es am Vorsatz, und es liegt keine Steuerhinterziehung vor.

Wer die Einnahmen dagegen bewusst verschwiegen hat, kann nur über die Selbstanzeige nach § 371 AO Straffreiheit erlangen. Die Abgrenzung ist heikel und sollte nicht ohne fachlichen Rat getroffen werden, weil die falsche Einordnung zur Strafbarkeit führen kann.

Hinweis: In Zweifelsfällen wird die Nacherklärung so gestaltet, dass sie zugleich die Anforderungen einer wirksamen Selbstanzeige erfüllt – das ist der sichere Weg.

8. Wie Vermieter richtig vorgehen

• Vollständig rekonstruieren. Mietverträge, Plattformabrechnungen, Kontoauszüge und Belege der letzten zehn Jahre zusammentragen.
• Werbungskosten erfassen. Sie senken die Nachzahlung und gehören zwingend in die Nacherklärung.
• Auslandsimmobilien einbeziehen. Auch ausländische Mieteinnahmen sind in Deutschland erklärungspflichtig; Doppelbesteuerungsabkommen sind zu beachten.
• Nicht überstürzt handeln. Eine unvollständige Nacherklärung deckt die Tat auf, ohne zu schützen.
• Fachlich begleiten lassen. Steuerliche Berechnung und strafrechtliche Wirksamkeit gehören in eine Hand abgestimmt.

Praxishinweis: Gerade bei Plattformvermietung ist Eile geboten. Sobald die Plattformdaten beim Finanzamt eingehen, kann die Tat entdeckt sein – und damit die Selbstanzeige gesperrt.

9. Verjährung

Strafrechtlich verjährt die einfache Steuerhinterziehung in fünf Jahren, in besonders schweren Fällen erst nach fünfzehn Jahren (§ 376 Abs. 1 AO). Die steuerliche Festsetzungsfrist beträgt bei Hinterziehung zehn Jahre (§ 169 Abs. 2 Satz 2 AO). Die Nacherklärung muss daher in der Regel zehn Jahre abdecken.

10. Fazit

• Mieteinnahmen aus Dauervermietung, Ferienwohnung, Kurzzeit- und Untervermietung sind stets erklärungspflichtig – auch im Ausland.
• Werden sie verschwiegen, ermöglicht nur die vollständige Selbstanzeige nach § 371 AO Straffreiheit.
• Das Vollständigkeitsgebot verlangt die Nacherklärung von mindestens zehn Jahren; Werbungskosten sind anzusetzen.
• Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung sind oft auch Umsatz- und Gewerbesteuer betroffen.
• Der Plattformdatenabgleich erhöht das Entdeckungsrisiko erheblich – Eile schützt die Selbstanzeige.
• Die Abgrenzung zwischen Berichtigung (§ 153 AO) und Selbstanzeige (§ 371 AO) sollte fachlich geprüft werden.