Kündigung des Bauvertrags: Freie Kündigung oder wichtiger Grund (§§ 648, 648a BGB)

Manchmal lässt sich ein Bauvorhaben nicht wie geplant zu Ende führen. Der Bauherr verliert das Vertrauen in den Unternehmer, die Finanzierung wackelt, oder der Bau gerät ins Stocken. Für solche Fälle kennt das Bauvertragsrecht zwei grundlegend verschiedene Wege der Kündigung. Welcher gewählt wird, entscheidet darüber, wie viel der Unternehmer am Ende verlangen kann. Wer hier die falsche Kündigungsart wählt, riskiert teure Folgen.

1. Zwei Arten der Kündigung

Das Gesetz unterscheidet seit der Reform 2018 klar zwischen der freien Kündigung des Bestellers nach § 648 BGB und der Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB. Beide beenden den Vertrag für die Zukunft, führen aber zu völlig unterschiedlichen Vergütungsfolgen.

Die freie Kündigung steht nur dem Besteller zu und setzt keinen Grund voraus. Die Kündigung aus wichtigem Grund steht beiden Vertragsparteien offen, verlangt aber einen Grund, der die Fortsetzung unzumutbar macht.

Hinweis: Wer als Besteller eine außerordentliche Kündigung ausspricht, der wichtige Grund sich aber nicht beweisen lässt, riskiert, dass die Kündigung in eine freie Kündigung umgedeutet wird. Dann schuldet er die volle Vergütung. Die Wahl der Kündigungsart will deshalb gut überlegt sein.

2. Die freie Kündigung nach § 648 BGB

Nach § 648 BGB kann der Besteller den Vertrag bis zur Vollendung des Werks jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Unternehmer hat dem keine Einwände entgegenzusetzen.

Allerdings hat diese Freiheit ihren Preis: Der Unternehmer behält grundsätzlich den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung. Er muss sich nur anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt (§ 648 Satz 2 BGB).

Für den nicht erbrachten Teil der Leistung wird vermutet, dass dem Unternehmer 5 Prozent der darauf entfallenden Vergütung zustehen (§ 648 Satz 3 BGB). Diese Pauschale erleichtert die Abrechnung, kann aber von beiden Seiten widerlegt werden.

Beispiel: Kündigt der Besteller einen Auftrag über 300.000 Euro, nachdem Leistungen im Wert von 100.000 Euro erbracht sind, erhält der Unternehmer die 100.000 Euro für die erbrachte Leistung und für die nicht erbrachten 200.000 Euro vermutet 5 Prozent, also 10.000 Euro, sofern keine Seite Abweichendes nachweist.

3. Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB

Beide Parteien können den Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrags bis zur Fertigstellung nicht zugemutet werden kann (§ 648a Abs. 1 BGB).

Typische wichtige Gründe auf Seiten des Bestellers sind schwere und wiederholte Mängel, eine ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung des Unternehmers oder ein nachhaltig gestörtes Vertrauensverhältnis. Der Unternehmer kann etwa kündigen, wenn der Besteller seine Mitwirkung verweigert oder fällige Abschlagszahlungen ausbleiben.

Achtung: Soweit der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag besteht, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 648a Abs. 3 BGB). Die vorschnelle Kündigung ohne Fristsetzung scheitert häufig genau an dieser Voraussetzung.

4. Abrechnung nach der Kündigung aus wichtigem Grund

Wird aus wichtigem Grund gekündigt, kann der Unternehmer nur die Vergütung für den bis zur Kündigung tatsächlich erbrachten und nachgewiesenen Teil der Leistung verlangen (§ 648a Abs. 5 BGB). Anders als bei der freien Kündigung erhält er für die nicht erbrachten Leistungen nichts.

Das ist der entscheidende wirtschaftliche Unterschied: Wer als Besteller berechtigt aus wichtigem Grund kündigt, muss nur die geleistete Arbeit bezahlen, nicht den entgangenen Gewinn des Unternehmers für den Rest.

Praxishinweis: Die saubere Abgrenzung zwischen erbrachter und nicht erbrachter Leistung ist häufig streitig. Berechtigte Nachträge zählen zur erbrachten Leistung, dazu unser Beitrag Nachträge und gestörter Bauablauf.

5. Teilkündigung und gemeinsame Leistungsfeststellung

Die Kündigung aus wichtigem Grund kann auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beschränkt werden (§ 648a Abs. 2 BGB). So lässt sich ein gestörter Leistungsteil herauslösen, während der Rest des Vertrags fortbesteht.

Nach jeder Kündigung kann jede Vertragspartei verlangen, dass der Leistungsstand gemeinsam festgestellt wird (§ 648a Abs. 4 BGB). Verweigert eine Seite die Mitwirkung an dieser Feststellung, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand. Diese gemeinsame Feststellung ist für die spätere Abrechnung von großer Bedeutung.

Tipp: Bestehen Sie nach der Kündigung auf einer gemeinsamen, protokollierten Feststellung des Bautenstands. Sie verhindert spätere Streitigkeiten darüber, welche Leistungen tatsächlich erbracht waren.

6. Form der Kündigung

Die Kündigung eines Bauvertrags bedarf nach § 650h BGB der Schriftform. Eine Kündigung per E-Mail oder mündlich ist unwirksam. Das gilt für beide Kündigungsarten gleichermaßen.

Die Schriftform schützt vor übereilten Entscheidungen und schafft Klarheit über Zeitpunkt und Inhalt der Kündigung. Wer kündigt, sollte den Zugang der schriftlichen Erklärung sicher dokumentieren.

7. Kündigung wegen fehlender Sicherheit

Eine besondere Kündigungsmöglichkeit hat der Unternehmer, wenn der Besteller eine verlangte Bauhandwerkersicherung nicht stellt. Nach erfolglosem Fristablauf kann er den Vertrag kündigen und behält den Vergütungsanspruch ähnlich wie bei der freien Kündigung (§ 650f Abs. 5 BGB). Einzelheiten dazu im Beitrag Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB.

8. Was Sie vor einer Kündigung beachten sollten

• Kündigungsart klären: Liegt wirklich ein wichtiger Grund vor, oder ist es eine freie Kündigung mit voller Vergütungsfolge?
• Abmahnen und Frist setzen, wenn der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung liegt.
• Schriftform wahren und den Zugang dokumentieren (§ 650h BGB).
• Leistungsstand gemeinsam feststellen, um die Abrechnung abzusichern.
• Rechtsrat einholen, bevor Sie kündigen, um eine Umdeutung in eine teure freie Kündigung zu vermeiden.

9. Fazit

• Die freie Kündigung nach § 648 BGB steht nur dem Besteller zu und erfordert keinen Grund, lässt aber den Vergütungsanspruch des Unternehmers weitgehend bestehen.
• Für nicht erbrachte Leistungen werden bei der freien Kündigung 5 Prozent der Vergütung vermutet.
• Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB steht beiden Seiten offen, setzt aber Unzumutbarkeit voraus.
• Bei Pflichtverletzungen ist vor der Kündigung in der Regel eine Frist zu setzen oder abzumahnen.
• Nach Kündigung aus wichtigem Grund wird nur die erbrachte Leistung vergütet.
• Möglich sind Teilkündigung und gemeinsame Leistungsfeststellung.
• Jede Kündigung bedarf der Schriftform (§ 650h BGB).