Nachträge und gestörter Bauablauf: Mehrvergütung bei Änderungen und Bauzeitverzögerung (§§ 650b, 650c BGB)

Kaum ein Bauvorhaben verläuft genau nach dem ursprünglichen Plan. Der Bauherr wünscht Änderungen, der Baugrund hält Überraschungen bereit, Vorgewerke verzögern sich. Aus solchen Abweichungen entstehen Nachträge und Mehrkosten, über die am Ende heftig gestritten wird. Seit der Reform 2018 regelt das BGB Anordnungsrecht und Mehrvergütung erstmals ausdrücklich. Wer die neuen Regeln kennt, kann seine Ansprüche sichern, statt auf Kosten sitzenzubleiben.

1. Das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB

Der Besteller kann während der Bauausführung Änderungen verlangen. § 650b BGB unterscheidet dabei zwei Fälle: die Änderung des vereinbarten Werkerfolgs und die Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist. Bei der ersten Variante besteht das Anordnungsrecht nur, soweit die Ausführung für den Unternehmer zumutbar ist.

Bevor der Besteller einseitig anordnen darf, sollen die Parteien zunächst Einvernehmen über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung anstreben. Erst wenn binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande kommt, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 BGB).

Hinweis: Das Anordnungsrecht gibt dem Besteller ein wirksames Instrument, den Bau an neue Bedürfnisse anzupassen. Der Unternehmer ist zur Ausführung verpflichtet, behält aber seinen Anspruch auf angemessene Mehrvergütung.

2. Mehrvergütung nach § 650c BGB

Ordnet der Besteller eine Änderung an, richtet sich die Höhe der Mehr- oder Mindervergütung nach § 650c BGB. Maßgeblich sind die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.

Der Unternehmer kann zur Berechnung auf seine ursprüngliche Auftragskalkulation, die sogenannte Urkalkulation, zurückgreifen. Es besteht die Vermutung, dass eine auf dieser Grundlage fortgeschriebene Vergütung den tatsächlich erforderlichen Kosten entspricht (§ 650c Abs. 2 BGB).

Praxishinweis: Besonders praktisch ist § 650c Abs. 3 BGB: Stellt der Unternehmer ein Angebot über die Mehrvergütung und treffen die Parteien keine Einigung, kann der Unternehmer 80 Prozent der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung vorläufig in seine Abschlagsrechnungen einstellen. So muss er die Mehrleistung nicht vollständig vorfinanzieren.

3. Nachträge im VOB-Vertrag

Im VOB-Vertrag ergibt sich das Anordnungsrecht aus § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B, die Vergütung aus § 2 VOB/B. Hier wird die Mehrvergütung aus den Grundlagen der Preisermittlung der Auftragskalkulation abgeleitet, was zu anderen Ergebnissen führen kann als die Berechnung nach tatsächlich erforderlichen Kosten im BGB.

Welcher Vertragstyp im Einzelfall gilt und welche Folgen das hat, erläutert unser Beitrag VOB/B oder BGB-Bauvertrag.

Achtung: Dokumentieren Sie jede angeordnete Änderung und die daraus folgenden Mehrkosten sofort und nachvollziehbar. Wer Nachträge erst mit der Schlussrechnung geltend macht und nicht belegen kann, scheitert häufig an der Darlegungslast.

4. Gestörter Bauablauf: Wenn der Besteller nicht mitwirkt

Ein häufiger und teurer Streitpunkt ist der gestörte Bauablauf. Verzögert sich der Bau, weil der Besteller eine erforderliche Mitwirkungshandlung unterlässt, etwa die Übergabe von Plänen, Vorleistungen oder der Baustelle, gerät er in Annahmeverzug.

Für diesen Fall gibt § 642 BGB dem Unternehmer einen Anspruch auf angemessene Entschädigung. Bemessungsgrundlage sind die Dauer des Verzugs und die Höhe der vereinbarten Vergütung einerseits sowie die ersparten Aufwendungen und der mögliche anderweitige Erwerb andererseits. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass dieser Anspruch keine schuldhafte Pflichtverletzung des Bestellers voraussetzt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.10.2017 – Az. VII ZR 16/17).

5. Behinderung im VOB-Vertrag

Im VOB-Vertrag regelt § 6 VOB/B die Behinderung. Der Unternehmer muss eine Behinderung unverzüglich schriftlich anzeigen (Behinderungsanzeige). Unterbleibt die Anzeige, kann er sich auf die Behinderung nur berufen, wenn dem Besteller die hindernden Umstände offenkundig bekannt waren.

Hat der Besteller die Behinderung zu vertreten, kann der Unternehmer nach § 6 Abs. 6 VOB/B Schadensersatz verlangen. Daneben verlängern sich die Ausführungsfristen um die Dauer der Behinderung.

Tipp: Zeigen Sie jede Behinderung sofort schriftlich an, auch wenn die Ursache offensichtlich erscheint. Die unterlassene Behinderungsanzeige ist einer der häufigsten Gründe, warum berechtigte Mehrkostenansprüche am Bau scheitern.

6. Bauzeitverzögerung und Mehrkosten

Verzögert sich die Bauzeit, entstehen dem Unternehmer typischerweise Mehrkosten durch verlängertes Vorhalten von Geräten und Personal, durch Preissteigerungen bei Material und durch Produktivitätsverluste. Diese Mehrkosten lassen sich über die genannten Anspruchsgrundlagen geltend machen, müssen aber konkret dargelegt und der Störung zugeordnet werden.

Pauschale Behauptungen genügen nicht. Erforderlich ist eine bauablaufbezogene Darstellung, die aufzeigt, welche Störung welche konkrete Verzögerung und welche Mehrkosten ausgelöst hat. An dieser Darlegung scheitern viele Ansprüche in der Praxis.

Empfehlung: Führen Sie ein lückenloses Bautagebuch und sichern Sie die Kalkulationsgrundlagen. Je besser der gestörte Bauablauf dokumentiert ist, desto eher lassen sich Mehrkosten durchsetzen. Bei größeren Verzögerungen kann auch eine Kündigung in Betracht kommen, dazu unser Beitrag Kündigung des Bauvertrags.

7. Sicherung der Mehrvergütung

Auch für berechtigte Nachträge kann der Unternehmer eine Bauhandwerkersicherung verlangen, sobald die Mehrforderung dem Grunde nach feststeht. So lässt sich verhindern, dass aufwendige Zusatzleistungen am Ende unbezahlt bleiben. Einzelheiten dazu im Beitrag Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB.

8. Fazit

• Der Besteller kann nach § 650b BGB Änderungen anordnen; zuvor sollen sich die Parteien einigen, ansonsten greift nach 30 Tagen das einseitige Anordnungsrecht.
• Die Mehrvergütung richtet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge (§ 650c BGB).
• Der Unternehmer kann 80 Prozent der angebotenen Mehrvergütung vorläufig abrechnen.
• Bei unterlassener Mitwirkung des Bestellers besteht ein Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB, ohne Verschulden.
• Im VOB-Vertrag ist die Behinderung unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 6 VOB/B).
• Mehrkosten aus Bauzeitverzögerung müssen bauablaufbezogen und konkret dargelegt werden.