Erbschaftsteuer: Finanzamt bewertet die Immobilie zu hoch, was tun nach BFH II R 6/23?

Wer ein Grundstück oder eine Wohnung erbt oder geschenkt bekommt, erhält vom Finanzamt einen Bescheid, der den Wert der Immobilie feststellt. Dieser Wert ist die Grundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. In der Praxis liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert häufig über dem, was die Immobilie tatsächlich wert ist, weil die typisierenden Bewertungsverfahren die Besonderheiten des Einzelfalls nicht abbilden. Die Folge ist eine zu hohe Steuer.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. II R 6/23) grundlegende Fragen zu dieser Bewertung geklärt. Die Entscheidung stärkt die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse und begrenzt die gerichtliche Kontrolle, sie bestätigt aber zugleich den entscheidenden Weg für Steuerpflichtige: den Nachweis eines niedrigeren Werts durch ein qualifiziertes Gutachten.

Dieser Beitrag richtet sich an Erben und Beschenkte, die einen zu hohen Wertansatz für ihre Immobilie erhalten haben, und zeigt, welche Rechte bestehen und was nach dem Urteil zu beachten ist.

1. Wie das Finanzamt Immobilien bewertet

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Wert einer Immobilie nach dem Bewertungsgesetz in einem eigenen Feststellungsverfahren ermittelt. Je nach Art des Objekts kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung. Für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser gilt vorrangig das Vergleichswertverfahren, für Mietwohngrundstücke das Ertragswertverfahren und für bestimmte andere Objekte das Sachwertverfahren.

Diese Verfahren arbeiten mit standardisierten Annahmen und Daten der Gutachterausschüsse. Sie erfassen den konkreten Zustand einer Immobilie, ihren Sanierungsstau, Baumängel, ungünstige Grundrisse oder Belastungen oft nicht. Das erklärt, warum der festgestellte Wert regelmäßig höher ausfällt als der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis.

2. Was der BFH mit II R 6/23 entschieden hat

In dem entschiedenen Fall ging es um die Bewertung einer Eigentumswohnung im Vergleichswertverfahren. Der Bundesfinanzhof hat mehrere Punkte klargestellt, die für die Praxis erhebliche Bedeutung haben.

• Vorrang der Vergleichspreise: Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise sind grundsätzlich bindend und von Finanzamt und Steuerpflichtigen der Bewertung zugrunde zu legen.
• Eingeschränkte gerichtliche Kontrolle: Die Finanzgerichte müssen die Vergleichspreise nicht von sich aus vollständig überprüfen. Eine weitere Aufklärung ist nur geboten, wenn konkrete und nachprüfbare Fehler dargelegt werden oder sich solche aufdrängen.
• Beweislast beim Steuerpflichtigen: Wer einen niedrigeren Wert geltend machen will, trägt hierfür die Nachweislast. Das bloße Bestreiten des angesetzten Werts genügt nicht.

Achtung: Das Urteil erschwert es, einen zu hohen Wertansatz allein mit dem Argument anzugreifen, die Vergleichspreise seien unzutreffend. Wer den Wert senken will, muss aktiv einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Genau dafür sieht das Gesetz einen eigenen Weg vor.

3. Der Ausweg: Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG

Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Wert. Gelingt der Nachweis, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Dieser Weg ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs der zentrale und in der Regel einzige erfolgversprechende Ansatz, um eine überhöhte Bewertung zu korrigieren.

Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder des zuständigen Gutachterausschusses. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis kann als Nachweis anerkannt werden.

Praxishinweis: Ein Gutachten verursacht Kosten und ist nicht in jedem Fall wirtschaftlich sinnvoll. Es lohnt sich vor allem, wenn die Immobilie erkennbare wertmindernde Besonderheiten aufweist und die Differenz zum festgestellten Wert die Gutachtenkosten und die Steuerersparnis deutlich übersteigt. Diese Abwägung sollte vor der Beauftragung getroffen werden.

4. Der Feststellungsbescheid und der Einspruch

Der Wert der Immobilie wird nicht im Erbschaftsteuerbescheid selbst, sondern in einem gesonderten Feststellungsbescheid festgesetzt. Dieser Bescheid ist ein eigenständiger Verwaltungsakt und muss selbst angefochten werden. Wer nur gegen den Steuerbescheid Einspruch einlegt, greift den Wertansatz nicht wirksam an, weil der Feststellungsbescheid als Grundlagenbescheid bindend bleibt.

Gegen den Feststellungsbescheid ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einzulegen. Der Nachweis des niedrigeren Werts kann im Einspruchsverfahren geführt werden, das Gutachten also auch noch nachgereicht werden. Wird die Frist versäumt, wird der Wert bestandskräftig und lässt sich später nur noch in engen Ausnahmen korrigieren.

Wichtig: Achten Sie darauf, den richtigen Bescheid fristgerecht anzugreifen. Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist der maßgebliche Bescheid, nicht der spätere Erbschaftsteuerbescheid. Ein Einspruch nur gegen den Steuerbescheid geht ins Leere.

5. Aussetzung der Vollziehung und Zahlung unter Vorbehalt

Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung, die Steuer wird also zunächst fällig. Um eine Zahlung vor Klärung des Werts zu vermeiden, kann ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gestellt werden. Voraussetzung sind ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids, die sich aus einem plausibel dargelegten niedrigeren Wert ergeben können.

Ob eine Aussetzung sinnvoll ist oder ob die Steuer besser unter Vorbehalt gezahlt wird, hängt vom Einzelfall ab, unter anderem von den Aussetzungszinsen, die im Fall des Unterliegens anfallen. Auch diese Frage sollte vor der Entscheidung durchgerechnet werden.

6. Was Betroffene jetzt tun sollten

Frist notieren und den richtigen Bescheid prüfen. Prüfen Sie, ob ein gesonderter Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert vorliegt, und wahren Sie die Einspruchsfrist von einem Monat.

Wertdifferenz einschätzen. Lassen Sie prüfen, ob der angesetzte Wert erkennbar zu hoch ist und welche wertmindernden Umstände sich belegen lassen. Daraus ergibt sich, ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist.

Nachweis vorbereiten. Wenn ein niedrigerer Wert im Raum steht, sollte frühzeitig ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis als Nachweis nach § 198 BewG vorbereitet werden.

7. Wir setzen Ihre Interessen durch

Eine überhöhte Immobilienbewertung kann die Erbschaft- oder Schenkungsteuer spürbar erhöhen. Wir prüfen den Feststellungsbescheid, bewerten die Erfolgsaussichten eines Einspruchs nach den Maßstäben des Bundesfinanzhofs, koordinieren den Nachweis des niedrigeren Werts nach § 198 BewG und begleiten Sie im Einspruchs- und gegebenenfalls im Klageverfahren. Wir vertreten Ihre Interessen sachkundig, engagiert und mit Durchsetzungskraft.