VOB/B oder BGB-Bauvertrag: Welche Regeln für Ihr Bauvorhaben gelten

Wer einen Bauvertrag schließt, steht früh vor einer Grundsatzfrage: Soll das gesetzliche Bauvertragsrecht des BGB gelten oder zusätzlich die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB/B? Beide Regelwerke führen zu spürbar unterschiedlichen Rechten und Pflichten, vor allem bei Abnahme, Mängelverjährung, Nachträgen und Kündigung. Die Wahl sollte deshalb bewusst getroffen werden und nicht dem Zufall überlassen bleiben.

1. Was ist der Unterschied im Ausgangspunkt?

Der BGB-Bauvertrag ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Seit der Reform 2018 enthalten die §§ 650a ff. BGB eigene Regeln für den Bauvertrag, ergänzt durch das allgemeine Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB. Dieses Recht gilt automatisch, ohne dass die Parteien etwas vereinbaren müssen.

Die VOB/B ist demgegenüber kein Gesetz, sondern ein vorformuliertes Regelwerk, das vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen aufgestellt wird. Rechtlich handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Sie gelten nur, wenn die Parteien ihre Einbeziehung wirksam vereinbaren.

Hinweis: Bei öffentlichen Bauaufträgen ist die Vereinbarung der VOB/B regelmäßig vorgeschrieben. Im privaten Bereich ist sie dagegen freiwillig und muss ausdrücklich in den Vertrag einbezogen werden.

2. Wie wird die VOB/B wirksam einbezogen?

Damit die VOB/B gilt, müssen die Parteien ihre Geltung vereinbaren. Gegenüber einem Vertragspartner, der im Baugewerbe nicht bewandert ist, genügt der bloße Hinweis nicht. Vielmehr muss dem Vertragspartner der Text der VOB/B zugänglich gemacht werden.

Eine Besonderheit gilt für die Inhaltskontrolle: Wird die VOB/B als Ganzes und ohne inhaltliche Abweichungen vereinbart, sind ihre einzelnen Klauseln einer Kontrolle am Maßstab des AGB-Rechts entzogen. Sobald jedoch in den Bedingungen vom VOB/B-Text abgewichen wird, entfällt dieses Privileg, und die einzelnen Klauseln werden am AGB-Recht gemessen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.07.2008 – Az. VII ZR 55/07).

Achtung: Gegenüber einem Verbraucher greift das Privileg der VOB/B als Ganzes von vornherein nicht. Im Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB gelten zwingende Schutzvorschriften, die nicht durch die VOB/B verdrängt werden können.

3. Abnahme: BGB und VOB/B im Vergleich

Beim BGB-Bauvertrag richtet sich die Abnahme nach § 640 BGB, einschließlich der fiktiven Abnahme nach Fristsetzung. Die VOB/B sieht in § 12 zusätzliche Wege vor, insbesondere die förmliche Abnahme auf Verlangen einer Partei sowie eine fiktive Abnahme nach Ablauf von zwölf Werktagen nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung oder nach Ingebrauchnahme.

Die Einzelheiten der Abnahme und ihre weitreichenden Folgen behandeln wir im Beitrag Abnahme im Bauvertrag.

4. Mängelverjährung: vier oder fünf Jahre?

Der wohl bekannteste Unterschied betrifft die Verjährung der Mängelansprüche. Beim BGB-Bauvertrag verjähren Mängelansprüche an einem Bauwerk in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB). Bei wirksam vereinbarter VOB/B beträgt die Frist für Bauwerke dagegen regelmäßig vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B).

Für den Bauherrn bedeutet die kürzere VOB/B-Frist ein Jahr weniger Zeit, Mängel geltend zu machen. Welche Rechte ihm dabei zustehen und wie er die Verjährung hemmt, erläutert unser Beitrag Baumängel: Rechte und Verjährung.

Praxishinweis: Die VOB/B kennt zudem die Möglichkeit, durch eine schriftliche Mängelaufforderung den Lauf einer neuen Frist auszulösen (§ 13 Abs. 5 VOB/B). Solche Feinheiten unterscheiden die VOB/B deutlich vom BGB-Recht.

5. Nachträge und das Anordnungsrecht des Bestellers

Sowohl das BGB als auch die VOB/B räumen dem Besteller ein einseitiges Anordnungsrecht ein, mit dem er Änderungen des Bauentwurfs oder zusätzliche Leistungen verlangen kann. Im BGB ist dies in § 650b geregelt, in der VOB/B in § 1 Abs. 3 und 4.

Unterschiede bestehen bei der Berechnung der Mehrvergütung. Das BGB stellt in § 650c auf die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge ab, während die VOB/B in § 2 auf die Grundlagen der Preisermittlung der Auftragskalkulation abstellt. Wie sich Nachträge und Bauablaufstörungen auswirken, behandelt unser Beitrag Nachträge und gestörter Bauablauf.

6. Kündigung und Abschlagszahlungen

Die Kündigung folgt im BGB den §§ 648 und 648a, in der VOB/B den §§ 8 und 9. Auch hier gibt es Unterschiede in Voraussetzungen und Abrechnung. Die Grundzüge der Kündigung erläutert der Beitrag Kündigung des Bauvertrags.

Bei den Zahlungen sieht die VOB/B in § 16 ein detailliertes System von Abschlags- und Schlusszahlungen mit eigenen Fristen vor, das in der Praxis oft zugunsten des Unternehmers ausgestaltet ist. Das BGB regelt Abschlagszahlungen in § 632a eher knapp.

Tipp: Wer regelmäßig baut, profitiert von den ausdifferenzierten Regeln der VOB/B. Für einmalige Bauvorhaben privater Bauherren ist das BGB-Recht häufig übersichtlicher und schützt den Bauherrn stärker.

7. Wann lohnt sich welcher Vertragstyp?

Die VOB/B ist auf die Bedürfnisse professioneller Bauvertragsparteien zugeschnitten. Sie bietet praxiserprobte Regeln für Nachträge, Behinderungen und Abrechnung und schafft für beide Seiten Planungssicherheit, sofern beide den Umgang mit ihr beherrschen.

Für private Bauherren ohne baufachliche Erfahrung ist der reine BGB-Bauvertrag oft die sicherere Wahl. Er enthält zwingende Schutzvorschriften, sieht eine längere Mängelverjährung vor und ist für den Laien leichter zu durchschauen.

Empfehlung: Lassen Sie vor Vertragsschluss prüfen, welcher Vertragstyp zu Ihrem Vorhaben passt und ob etwaige Abweichungen von der VOB/B einer AGB-Kontrolle standhalten. Schon kleine Änderungen am VOB/B-Text können einzelne Klauseln unwirksam machen.

8. Fazit

• Der BGB-Bauvertrag gilt automatisch; die VOB/B muss als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam einbezogen werden.
• Wird die VOB/B als Ganzes vereinbart, sind ihre Klauseln der AGB-Kontrolle entzogen; bei Abweichungen entfällt dieses Privileg.
• Gegenüber Verbrauchern greift das VOB/B-Privileg nicht.
• Mängelansprüche verjähren im BGB in fünf, bei der VOB/B regelmäßig in vier Jahren.
• Anordnungsrecht und Nachtragsvergütung sind in beiden Regelwerken unterschiedlich ausgestaltet.
• Die VOB/B passt zu professionellen Parteien, der BGB-Bauvertrag schützt private Bauherren stärker.