Vorweggenommene Erbfolge mit Nießbrauch: zivilrechtliche und steuerliche Wirkung

Vermögen zu Lebzeiten übertragen, ohne die Kontrolle und die Einnahmen zu verlieren: Das ist der Grund, warum die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt zur häufigsten Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge geworden ist. Die Immobilie geht auf das Kind über, die Mieten fließen weiter an die Eltern, und die Schenkungsteuer bemisst sich nur nach dem um den Nießbrauch verminderten Wert.

Die Gestaltung wirkt in mehreren Rechtsgebieten zugleich, und sie wirkt nicht überall gleich. Wer nur die Steuerersparnis im Blick hat, übersieht die pflichtteilsrechtlichen Folgen; wer nur zivilrechtlich denkt, verschenkt Bewertungsvorteile. Dieser Beitrag stellt beide Seiten nebeneinander und zeigt, was in den Übergabevertrag gehört.

1. Die Gestaltung im Überblick

Der Nießbrauch ist das Recht, alle Nutzungen einer Sache zu ziehen (§ 1030 BGB). Er wird als Belastung im Grundbuch eingetragen und ist nicht übertragbar. Für die Nachfolgeplanung sind drei Varianten von Bedeutung:

• Vorbehaltsnießbrauch: Der Übertragende behält sich bei der Übertragung den Nießbrauch selbst vor. Das ist der Regelfall der vorweggenommenen Erbfolge.
• Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer bleibt Eigentümer und räumt einem Dritten den Nießbrauch ein, etwa dem Ehegatten oder einem Kind.
• Quotennießbrauch: Der Nießbrauch erfasst nur einen Bruchteil der Nutzungen, etwa die Hälfte der Mieteinnahmen. Er erlaubt eine feinere Steuerung von Einkünften und Werten.

Wirtschaftlich verschiebt die Gestaltung den Vermögensstamm auf die nächste Generation, während der Ertrag bei der übertragenden Generation bleibt. Beim Tod des Nießbrauchers erlischt das Recht; der Eigentümer erhält das unbelastete Eigentum, ohne dass darin ein weiterer steuerpflichtiger Erwerb liegt.

2. Zivilrechtliche Wirkung und Vertragsinhalt

Mit der Eintragung im Grundbuch ist der neue Eigentümer Eigentümer, aber wirtschaftlich weitgehend gebunden. Die gesetzliche Lastenverteilung folgt den §§ 1041 ff. BGB: Der Nießbraucher hat die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten, trägt die gewöhnlichen Erhaltungskosten sowie die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten und die Zinsen der Grundpfandrechte (§ 1047 BGB). Außergewöhnliche Maßnahmen, etwa eine Dachsanierung, treffen dagegen den Eigentümer.

Diese gesetzliche Verteilung passt selten zum tatsächlich Gewollten und wird deshalb regelmäßig abbedungen. In den Vertrag gehören außerdem:

• Rückforderungsrechte: für den Fall der Insolvenz oder Vorverstorbenheit des Beschenkten, der Veräußerung ohne Zustimmung, der Scheidung des Beschenkten oder der Zwangsvollstreckung in das Objekt
• Verfügungsbeschränkungen: Zustimmungserfordernis des Nießbrauchers bei Verkauf oder Belastung, gesichert durch Rückauflassungsvormerkung
• Kosten- und Lastenregelung: klare Zuweisung von Instandhaltung, Instandsetzung, Versicherungen und Grundsteuer
• Pflege- und Versorgungsleistungen: soweit gewollt, mit konkreter Beschreibung des Umfangs
• Anrechnungs- und Ausgleichsbestimmungen im Verhältnis zu den übrigen Abkömmlingen

Hinweis: Die Übertragung bedarf notarieller Beurkundung. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten, wird aber nicht automatisch im Grundbuch gelöscht. Der Eigentümer muss die Löschung unter Vorlage der Sterbeurkunde beantragen. Bis dahin erschwert die Eintragung jede Beleihung und jeden Verkauf.

3. Pflichtteilsrechtliche Folgen

Hier liegt der am häufigsten übersehene Punkt. Die Übertragung ist, soweit sie unentgeltlich erfolgt, eine Schenkung und löst Pflichtteilsergänzungsansprüche der übrigen Abkömmlinge aus (§ 2325 BGB). Die Abschmelzung um ein Zehntel je Jahr setzt allerdings voraus, dass die Zehnjahresfrist zu laufen beginnt, und das setzt einen wirtschaftlichen Genussverzicht voraus.

Behält sich der Übertragende den Nießbrauch am gesamten Objekt vor und nutzt er es unverändert weiter, beginnt die Frist nicht zu laufen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.04.1994, Az. IV ZR 132/93). Die Schenkung bleibt dann auch nach zwanzig Jahren voll ergänzungspflichtig.

Achtung: Damit stehen die beiden häufigsten Motive der Gestaltung in direktem Konflikt: Der Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, verhindert aber gleichzeitig den Abbau von Pflichtteilsansprüchen. Wer beides erreichen will, muss den Nießbrauch beschränken, etwa als Quotennießbrauch, oder ihn nach einigen Jahren aufgeben, oder pflichtteilsrechtlich über einen notariellen Verzicht arbeiten. Die Einzelheiten sind im Beitrag zur Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen dargestellt.

Immerhin mindert der Nießbrauch den ergänzungspflichtigen Wert. Die Übertragung ist eine gemischte Schenkung; ergänzungspflichtig ist nur der unentgeltliche Teil, also der Grundstückswert abzüglich des kapitalisierten Nießbrauchs und weiterer Gegenleistungen.

4. Schenkungsteuer: Bewertung des Nießbrauchs

Steuerlich ist der Nießbrauch für den Erwerber eine abzugsfähige Last. Sie mindert die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer. Die frühere Regelung, die den Abzug untersagte und stattdessen nur eine Stundung zuließ, ist seit 2009 entfallen.

Bewertet wird der Nießbrauch mit seinem Kapitalwert nach den §§ 13 bis 16 BewG. Der Jahreswert der Nutzung wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten nach der jeweils aktuellen Sterbetafel ergibt. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Kapitalwert und desto größer die Steuerersparnis.

Zwei Begrenzungen sind zu beachten. Der Jahreswert darf nach § 16 BewG höchstens den Betrag erreichen, der sich ergibt, wenn der Steuerwert des Grundstücks durch 18,6 geteilt wird. Und stirbt der Nießbraucher deutlich früher als statistisch erwartet, wird die Festsetzung nach § 14 Abs. 2 BewG zulasten des Erwerbers korrigiert.

Beispiel: Ein Vater überträgt seiner Tochter ein Mietobjekt mit einem Steuerwert von 900.000 Euro und behält sich den Nießbrauch vor. Der Jahreswert der Nutzung beträgt 36.000 Euro und liegt damit unter der Grenze des § 16 BewG von rund 48.000 Euro. Bei einem Vervielfältiger von 11 ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 396.000 Euro. Steuerlicher Erwerb der Tochter sind damit 504.000 Euro; nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro bleiben 104.000 Euro steuerpflichtig. Ohne Nießbrauch wären 500.000 Euro zu versteuern.

Hinweis: Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt lässt sich deshalb gut mit einer Übertragung in mehreren Schritten kombinieren. Wichtig ist, die Reihenfolge und die Zeitpunkte zu dokumentieren.

5. Einkommensteuer und weitere Steuern

Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt der Nießbraucher derjenige, der die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Er kann die Abschreibung auf das Gebäude weiterhin geltend machen, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist, und er zieht die von ihm getragenen Aufwendungen als Werbungskosten ab. Der neue Eigentümer erzielt keine Einkünfte und hat kein Abschreibungsvolumen.

Die unentgeltliche Übertragung ist keine Anschaffung. Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG rechnet daher der Anschaffungszeitpunkt des Übertragenden weiter; verkauft der Beschenkte innerhalb dieser Frist, entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Grunderwerbsteuer fällt bei der Schenkung nicht an, weil der Erwerb nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit ist.

Achtung: Wird der Nießbrauch später gegen Entgelt oder gegen eine dauernde Last aufgegeben, kann daraus ein steuerpflichtiger Vorgang werden. Auch die Ablösung eines Nießbrauchs durch Zahlung ist steuerlich kein neutraler Verzicht. Vor jeder Änderung an einer bestehenden Nießbrauchskonstruktion ist deshalb die steuerliche Folge zu prüfen.

6. Typische Fehler in der Praxis

• Nur die Steuer im Blick: Die Gestaltung senkt die Schenkungsteuer, blockiert aber den Ablauf der pflichtteilsrechtlichen Zehnjahresfrist.
• Keine Rückforderungsrechte: Verstirbt das beschenkte Kind vor den Eltern oder gerät es in Insolvenz, fällt das Objekt ohne Rückforderungsklausel an Dritte.
• Ungeregelte Lastenverteilung: Streit über Sanierungskosten ist der häufigste Konflikt zwischen Nießbraucher und Eigentümer.
• Übersehene Sozialhilfeperspektive: Übertragungen innerhalb von zehn Jahren vor einem Sozialleistungsbezug können nach § 528 BGB und über Rückforderungsansprüche des Sozialhilfeträgers wieder in Frage stehen.
• Gesellschaftsanteile ohne Satzungsprüfung: Wird ein GmbH-Anteil unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen, ist zusätzlich die Satzung zu beachten, siehe den Beitrag zu Nachfolgeklauseln beim GmbH-Anteil.

7. Was vor der Übertragung zu klären ist

Ziel bestimmen. Steht die Steuerersparnis, die Absicherung der eigenen Versorgung oder der Abbau von Pflichtteilsansprüchen im Vordergrund? Diese Ziele lassen sich nicht gleichzeitig maximieren.

Werte ermitteln. Steuerwert des Grundstücks, Jahreswert der Nutzung, Vervielfältiger und daraus die Steuerbelastung vorab berechnen, auch für den Fall gestaffelter Übertragungen.

Familienfrieden mitdenken. Ausgleichsregelungen für die nicht bedachten Abkömmlinge und, wenn erforderlich, notarielle Pflichtteilsverzichte gegen Abfindung.

Vertrag vollständig gestalten. Rückforderungsrechte, Zustimmungserfordernisse, Lastenverteilung und Rückauflassungsvormerkung gehören in jede Übertragung, nicht nur in Ausnahmefällen.

8. Wir gestalten Ihre lebzeitige Vermögensnachfolge

Wir konzipieren Übertragungen unter Nießbrauchsvorbehalt so, dass zivilrechtliche Sicherung, pflichtteilsrechtliche Wirkung und schenkungsteuerliche Belastung zusammenpassen, berechnen die Steuerfolgen vorab und entwerfen den Übergabevertrag mit Rückforderungsrechten und klarer Lastenverteilung. Bestehende Nießbrauchskonstruktionen prüfen wir auf Anpassungsbedarf, bevor Ablösung oder Verkauf ansteht. Wir vertreten Ihre Interessen sachkundig, engagiert und mit Durchsetzungskraft.